マンション経営の3大リスクを徹底分析

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中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい!―家賃下落、空室、資産価値縮小…3大マイナス要因を徹底分析! リスクがリスクでなく

1万戸の賃貸物件の実績をベースに「ワンルームマンション賃貸実績レポート」を発行している日本財宅社長の著作。表面利回りでは表現されていない3大リスクを中心に解説。

家賃低落リスク

  • 3年毎の入居者の入れ替わりで3%の下落を想定
  • 築年数別 平均賃料の推移グラフあり
  • バブル期の物件(バス・トイレ一体、カーペット)と、以降の物件(別、フローリング)で家賃に大差
  • 駅チカ、管理状態良、RCまたはSRCのマンションが最低条件

などなど

空室リスク

  • 10年目までは34日、11年目以降は60日の空室期間を設定
  • 空室発生は3年おき
  • 「ワンルームマンション賃貸実績レポート」平均成約賃料、平均空室日数のデータよりリスクを解説
  • 留学生で需要が生まれる、大学の都心回帰現象、上場企業の東京集中
  • 「ワンルームマンション開発規制条例」による供給減(7区について規制をまとめた表あり)

などなど

修繕積立金リスク

  • 11年目以降は当初の2倍、21年目以降は4倍を想定
  • 国土交通省の目安どおりに設定している物件はほとんどないので注意

などなど
ローン金利は3%くらいでシミュレーション例が具体的に示されている。

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