マンション購入で損をしないために! マンション購入の基本ルール

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マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)

お金を生むマンション・お金を喰うマンション

購入したマンションの良し悪しで「マンション格差」は生まれてしまう。勝ち組は住み替えて収益を上げるので、賢い人ほど住宅コストを下げられるが、負け組は一生住み続けるしか選択肢がなくなる。

勝ち組になる確率は5割で、定年までに人生の節目に住み替えを続け、資産形成して老後に備え、新しい住宅すごろくを実現できる。永住はもはや幻想に過ぎず、人生の荒波にマイホームを足かせにしてはならない。自宅マンション投資は、投資用とは税制と金利が違うので儲かる確率は高いが、失敗は許されない

基本戦略は「10年で住み替える」こと。

人口減少長寿時代の住み替えタイミング

10年で住み替える。優遇されるのは主に最初の10年なので、このタイミングで住み替えるのが最もコストパフォーマンスがいい。そのために、「売る」「貸す」「住む」の3つの選択肢が行使できる状態に常にあることが望ましい。生涯住宅コスト比較では持家が有利なので、購入をためらう理由はない。

マンション価格の法則

買ってはいけない時期がある
単価の高いエリアが底堅い
駅アクセスはいいに限る
大規模マンションは得をする
タワーはランドマーク性に価値がある
面積は小さいほど損をする

マンション選びは3W1Hが大事

3Wとは、いつ(WHEN)、どこに(WHERE)、どんな物件を(WHAT)、いくら(HOW MUCH)で買うか。結果的に、新築価格がどうあれ、中古価格は市場価格となり、その後は「単価の高いエリアが底堅い」に従うことになる。

もし、全部の条件を満たせたら儲かる確率は100%になるが、そうした物件は手が出ない程価格が高いか、高倍率が必至となる。実際には、購入対象となる物件毎に当てはまる条件が変わり、各法則の組み合わせで儲かる確率が決まる。

どんなに6つの法則を満たしているからといって、相場よりも高値づかみをすれば、儲かる確率の皮算用は崩れてしまう。物件毎に相場から想定される適正価格がある。その適正価格より高いと、その分価格が下がる可能性が高い。物件単位に「適正価格以下で購入する」が7つ目の法則となる。

適正価格以下で購入する

自宅マンションを「資産」にする7つ目の法則は、「適正価格以下で購入する」である。「転売禁止の値上がり必至物件」で紹介したタワー物件のように、格安で買えてしまうものもあった。新築も中古も物件単位では適正価格がわかりにくい。

なぜこんなことになるのかを知るためには、市場構造を理解しなければならない。住み替えるということは、自分が買う立場にもなるし、売る立場にもなるということだ。頼るべき根拠は明確でなければ、連戦連勝が狙えなくなってしまう。

自宅マンションを「資産」にするには「適正価格以下で購入」

デベロッパーの新築分譲価格は適正とは限らない。そこで、「沖式新築時価」を査定し、実際の価格表と比較し、割高度がわかるように。これ以外に、中古で値上がりしやすい条件として、新築時の倍率や売行きや人気度を参照すること、売れ残りは値切って購入することを推奨。これらは、価格設定と需給バランスの問題。

購入条件としては、なるべく高いものを買う方が有利なので、贈与の特例を活用し、頭金を増やし、返済余裕度の限度いっぱいを設定するように物件選択する。

月々の支払い最適化

月々の支払いには、住宅ローン・管理費・修繕積立金が主なものとなる。住宅ローンは頭金をなるべく積んで借入元本を少なくし、金利に敏感になって支払い総額を少なくし、住宅ローン控除をフル活用して還付を受けることを目指す。

このためには住宅ローンの借り換えも常に有効な手段である。そして、まとまったお金ができれば繰上げ返済に精を出し、金利分の確実な利殖を生み出す。

また、常に「賃料>ローン返済額」にしておくことが3つの選択肢には必要。これ以外に、管理費と修繕積立金の最適化が必要になるので、それをプロと一緒にやるとうまくいく。

マンション売却の極意

中古価格のぶれ幅はあるので、時間の余裕を持って売却の戦略を立てると高く売れる。両手仲介を狙う仲介業者では、業務実態を紹介したように売主にとっての不利益が生じかねない。また、高く売るならリフォームをどうやって取り込むかを指南した。これらを実行すれば、売却時に最高値を追うことができる。

感想

消費税増税の前に読みましょう! また、賃貸か持ち家か悩んでいる人も読んでおきたい不動産の基本書になります。

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