東京の中古ワンルームマンションを狙う中古マンション投資法

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資産家でなくてもOK いきなりプラス収支の中古マンション投資術―東京の中古ワンルームをピンポイントで狙え!

ゆとりある老後の生活には年金だけでは月額15万円の不足

不動産投資の収益とは

売買益

地価の高い日本では利益は少なくないが、
売買においてプロと渡り合う知識と知恵や実務能力が必要。

賃貸収入

一攫千金ではないが、
将来の雇用不安や年金不安に備えられる。

なぜ東京(23区)なのか

・他のエリアの比ではなくポテンシャル
・不況でも、好況でも人が集まる
(外国人留学生、高齢者単身、社宅、独身寮、ウィークリーマンション、個人オフィス)

なぜワンルームなのか

ファミリータイプに比べて割安なので投資額を抑えられる

・資産家でなくてもチャレンジできる
・価格が抑えられるので賃貸需要の高い都心に物件を持てる

決めるのは入居者単独なので気に入れば決まりやすい

リフォーム費用が低額

入居者が入れ替わる時にリフォームを行うが、
ワンルームの三倍ファミリータイプがかかったとしても
家賃は三倍もらえない。
・クロスの張替えも一部というわけに行かないので全室になったりし高額
・複数入居だと汚れや傷も多くなる
・設備も大型になり、三倍かかることも
・エアコンの台数も多く修理費負担増
・ワンルームならリフォーム期間も短い(一週間程度)

なぜ中古なのか

割安で買えるのでプラス収支を維持しやすい

中古物件は既に入居者がいるオーナーチェンジが多い

入居者が決まりやすい

・家賃を安く設定できる
・検索の時に安いほうから上位に表示される
・他の物件よりもちょっと安いだけで目立つ

投資効率が断然高い

・新築よりも半値で買えて貸すときは7,8割安いだけ
・同額を投資するなら新築を一室持つよりも、中古を二室の方が空室リスク分散できる

物件のバリエーションが豊富

・新築を探すより物件数が多いので選択肢が多い

築浅とバブル期物件の比較

どちらを選んでも問題ない。
人のニーズはバストイレ別と駅近で家賃が手ごろ。
築浅の方が長持ちするが、価格はバブル期のものの方が安いので
現金購入のときはバブル期の方が投資効率がよい。
築浅とバブル期も物件を組み合わせて持つと修繕費が重ならずによい。

物件を選ぶポイント

修繕積立金

築10年で500万円が目安
管理が悪いと融資もつきづらい

25戸以下ならエレベーターなし

オーナーの負担額が増えるから

1階もオッケー

意外と需要がある
2階より安い、ごみ捨てが楽、災害時非難しやすい、
騒音を階下に対して気にしなくて済む、
知らない男性とエレベーターで同乗したくない女性など。

上手なローンの利用法

出来るだけ若いうちに始める、頭金を多くする、複数戸を所有する

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