サラリーマンの不動産投資のメリット、節税効果を高めるために計上できる5つの経費

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サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!

年収800万円のサラリーマンは年間62万円の所得税を支払っている。10年で620万円。

物件選択で重視するのは立地ー選定5か条

1 人口が増加するエリア

2 ターミナル駅、またはターミナル駅直通

3 ブランド価値の高いエリア

4 学校が多いエリア

住環境が良いし、需要が高い、学生だと両親が保証人になり滞納リスクが低い。

5 地盤の良いエリア

内閣府の地震のゆれやすさ全国マップ参照

不動産投資のメリット

資金を借り入れると利回りが上がる

レバレッジがかかるので金利が低い時には有効。
不動産投資は投資の中で唯一お金を借りて始められる。
安定収入のサラリーマンは融資を受けやすい。

生命保険料を節約できる

原則、ローンを組む時に団信に加入するため
掛け捨ての安い疾病保険だけで済む。
死亡や、重度障害を負ったときにローンの残額を支払ってくれる生命保険。

購入後は手間がかからない

初めてのときは、精神Tね気、物理的に負担が減るため
管理を委託するといい。管理手数料は一ヶ月2000円程度から。
修理会社を紹介してもらえたりするが、トラブルが頻発する事は少ない。
忙しいときには新しい投資に手を出さなくてもいい。

サラリーマンだからこそ生まれる節税効果

サラリーマンは給与と不動産所得を損益通算できる。
不動産所得が赤字であれば給与の所得が確定申告で還付される。
500万円のワンルームを購入で還付金が20~30万円になることもあり
毎月のキャッシュフローがローン返済で
7000円の赤字でもそれを埋める現金収入になる。
還付金でローン繰上げ返済も出来る。
減価償却など現金の収支だけでなく会計の観点から考えること
法人化するとサラリーマンとの損益通算が出来なくなる。

節税効果を高めるために計上できる5つの経費

1 租税公課

支払った税金の事。収入印紙代、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税等

2 支払い金利

取得時の諸経費、オーバーローンの諸経費分の金利も計上できる。
土地以外の支払い金利。元本返済部分は負債が減っているため計上できない
不動産価値で建物割合が高い物件が有利。
現金より借入金を利用するメリットはここにある。
現金購入の利益を相殺するのにも使える。

3 減価償却費

建物や設備、家具、備品を購入した時、毎年価値を減らしてその分だけ計上する
実際は支払いが発生せず、会計上の計上
毎年同じ額を計上する定額法と同率を計上する定率法があり、
現在は定額法が採用されている
(1000万円のマンションで残存耐用年数が20年なら毎年50万円を計上)

4 支払い手数料、修繕費

仲介手数料、登記手数料、ローン手数料、管理費、修繕積立金、管理手数料
退去時のリフォームも計上できるが、物件価値が上がるものだと減価償却になる。

5 その他の費用

不動産セミナーへ行ったり、関連書籍、管理会社への交通費、通信費、事務用品
調べものの交通費、資料コピー代、自宅を事務所にする場合の負担分など。
設備賃借料(親族が所有している設備機器を使用する時も)。

青色申告のメリット

事業的規模(5棟10室)に達すれば経費の計上の幅の広がる青色申告が良い。

青色申告控除

65万円の所得控除。(損益計算書と賃借対照表を貼付)
不動産所得が赤字の時は使えない。

専従者給与

親族へ支払う給料
事前に税務署へ届ける義務あり。

欠損金を3年繰り越せる

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