なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか?不動産で儲ける2つの道

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なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか(祥伝社新書228)

概要

町の不動産屋がつぶれないわけと、そこから学ぶ不動産の考え方を伝授

不動産で儲ける2つの道

◆土地がもたらす収益の2種類の側面
①「含み」を生み出すものとしての資産
 ・ダイヤモンドや金と同じで、そのものの価値
 ・紙幣に替えてはじめてその価値が生まれる

②「運用収益」を生み出すものとしての資産
 ・土地を貸したり、駐車場として利用することで価値を「創出」してくれる
 ・売却しなくても持っているだけで価値を得られる

◆不動産投資はギャンブル?
 ・「含み」の部分(地価の上下で儲ける)を利用する人たちがギャンブラー
 ・土地を持つ人=地主にとっては、地価の上がり下がりは意味がない
 ・土地を活用することで、高い利益を得ることができる

なぜ町の不動産屋はつぶれないのか

◆一般的な不動産屋
 ・社長は町内会やロータリークラブの手伝い、別の会社に出向き雑談をしている
 ・社員は町のほかの不動産屋と話したり、なぞのおじさんと雑談しているばかり

◆なぞのおじさんの正体
 ・宅地建物取引業として登録している仲介業者
 ・物件売買を仲介をすると、3%の紹介料(4000万円の土地なら120万円)の金額を得る
 ・一人で年4,5件取れれば十分やっていけるので、オフィスをもたずに不動産屋で雑談しながら情報を集めている

◆町の不動産屋のお仕事:主な収入源の2つ
  ①マンションや駐車場などの管理:大家賃料の数パーセントで儲けは少ない
  ②テナントなどの入れ替わりでの手数料ビジネス:契約更新(2年に一度は発生)ななどの手続き代行

◆もう一つある臨時収入
 ・物件売買の仲介業
 ・臨時収入の役割でたまにしか発生しないイベントである

◆なぜ社長は町内会によく出席するのか
 ・狭い町内で地道に堅実に仕事をするには人間関係を築くことが大事
 ・人間関係をもとに、富裕層の持つマンション、駐車場の管理業務を獲得
 ・どんな富裕層でも起こりえる「相続」が一代イベント
 ・相続税を払うため、売却や事業用マンションにされるので仕事がもらえる

◆不動産屋がつぶれないわけ
 ・借金をして土地を売買していない
 ・大家さんの手伝いをしながら、手数料収入を基盤とした手堅いビジネスをしている

不動産の考え方

◆不動産で成功するコツ:土地を買ったら売らない
 ・土地の売買ではなく、育てて潜在力を引き出す
 ・日本を代表する三菱地所や三井不動産も土地を買い続け、町を育てた

◆「不動産は利回りで買え」の誤解
 ・利回りは現状の土地活用法と現在の賃料相場での短期的な判断
 ・建物は減価するもので、未来永劫ではない
 ・計算した利回りはちょっと数字をいじったら、すぐに崩壊する

◆賢い不動産の買い方
 ・人が集まる場所を買おう
 ・天気が悪い日に物件を見よう
 ・駅から近い物件を買おう
 ・「新築」よりも「中古」
 ・無理して大きな借金をしない
 ・減価償却のまやかし:節税よりも将来買ってよかったという土地を

◆資産運用のコツ
 ・賃料は下げても、とにかくテナントを埋める
 ・契約はなるべく「長期」「固定」を条件
 ・既存テナントの賃料はこちらから下げよう:今はすぐに他の賃料を調べられ、比較されてしまう
 ・リニューアルはまめに、大胆に

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