純資産が増える「買い方」の正解

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中古一棟収益物件  攻略完全バイブル

融資がつきやすい資産性の高い土地とは?

ポイント1 道路が不動産の資産価値に影響を与える

 建築基準法では、幅4mの道路に2m以上、土地が接していない場合は再建築不可物件になるとされています。これを接道義務といいます。
 こうした規制がある理由は、建物と道路のスムーズな出入りを行うことによって、消防車などの緊急車両が通りやすいようにするため。建物の前面道路を規制することによって建物の防災体制を確保しているのです。
 気を付けなければいけないのは「みなし道路」といわれる、建築基準法が施行された時に既にあった幅員が4m未満の道路のことです。現状では道路として認められていますが、古い町並みが残っているところに多い道路で、敷地のセットバックにより、将来的に4mの幅員を確保することが前提になっています。このような物件は価値が低いとされています。

ポイント2 不整形地にある道路には要注意

 不整形地とは、文字とおり整形されていない土地のことです。具体的には、正方形や長方形ではない旗竿地や三角形などの土地になります。
 不整形地の通路部分は道路に接している間口が2m以下になていることが多いので、物件を調べる時には、きちんと接道義務が果たされているのか調べておく必要があるでしょう。
 また、接道している部分はきちんと条件を満たしていても、途中で幅員が狭くなったりするケースでも接道義務を果たしていないとされます。 
 現地調査で、きちんと接道義務をはたしているかどうかをメジャーで調べるというのは当然ですが、見た目だけでは判断することが難しいところもあるので、重要事項説明書に書かれている敷地と道路の関係の項目はきちんとチェックしましょう。

ポイント3 位置指定道路にも注意が必要

 分譲地のような広大な土地を分割して造った物件の道路も要注意です。
 このような土地は既存の道路だけでは建築基準法の接道義務を満たすことは難しいとされています。そこで、政庁にしていしもらう道路のことを位置指定道路といいます。
 通常は、行政庁に指定した通りに道路が造られています。しかし、1965年以前に造られた道路が異なっていたり、立替えなどで道路の境界が異なっていたりするケースがあります。
 このようなケースでは、物件の資産価値が落ちることがあるので注意が必要です。

ポイント4 登記簿を閲覧しておこう

 物件の問題は販売図面を見ただけでは見えてきません。
 専門家に依頼するのも1つの手ですが、法務局に訪れて登記簿を見るというのも問題を回避する方法の一つでしょう。
 登記簿は誰でも閲覧することができます。
 ただし、登記簿を閲覧するためには、土地の配置番号である地番と建物の配置番号である家屋番号が必要になります。
 住所だけでは調べたい物件を検索することあできないのです。
 地番を調べるためには、予め所有者に聞くのが手っ取り早いですが、購入検討段階では中々難しいものです。
 グーグルマップなどで購入しようとする物件の配置を覚えて、公図と呼ばれる地番が振られた地図をみて、地番を探しましょう。
 公図を調査すれば、土地の形状もわかりますし、道路と土地がどのような状態で接しているのか、接道義務が果たされているのかを調べることができます。

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