フルローンでもキャッシュフローを得られるのですか?

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フルローンではじめる不動産投資

 フルローン(もしくはオーバーローンで十分なキャッシュフローを得るためには、「①不動産の収益性(利回り)」「②融資期間」「③金利」「④返済比率」の4つのバランスが重要です。

①不動産の収益性(利回り)・・・高く

 利回りが高ければ高いほど、キャッシュフローを得ることができます。
 一般的に、リスクとリターン(利回り)は比例するため、「利回りが高い物件は危険」だという人がいます。ある意味真実でしょう。
 しかし、「利回りが低いこと」は、それ自体がリスクです。
 利回りが低い物件にフルローンを組めば、潤沢なキャッシュフローを得るのは難しくなります。修繕や、空室などの突発的な支出があれば、赤字転落・自己資金投入となってしまいます。
 利回りは「パワー」です。
 これがなければ、キャッシュフローは出ません。
 利回りばかりに固執するのもいけませんが、利回りの低い物件に手を出すと、あとあと苦労することになります。

②融資期間・・・長く

 融資期間が長いほど、キャッシュフローを得ることができます。
 手元資金が乏しいのに融資期間を短くすると、毎月の返済額が大きくなってキャッシュフローを得られず、突発的な支出に耐えられなくなります。
 とくに初期ステージでは、融資期間を長めに設定し、キャッシュフローを得て賃経営を安定化させることが肝心です。
 融資期間の考え方は、金融機関によってまちまちです。
 RC造の場合、最長で「法定耐用年数(47年)-築年数=融資期間」となりますが、法定耐用年数起算で融資期間を見てくれる金融機関は決して多くありません。
 金融機関が独自に経済的耐用年数を設置し、融資期間が短くされるケースが多いです。

③金利・・・低く

 金利が低ければ低いほど、キャッシュフローを得ることができます。
 金利は低いに越したことはないのですが、無理な金利交渉は金融機関との関係にしこりを残すことにもなりかねませんので、慎重に行いましょう。

④返済比率・・・低く

 返済比率は、私が最重要視している指標です。
 返済比率が低ければ低いほど、キャッシュフローを得ることができます。
 ①~③の条件を鑑みて、最終的に返済比率を検討します。

返済比率=ローン返済額÷満室家賃収入

 私が目安としている返済比率は、40%です。
 返済比率を40%程度に抑えておけば、多少の家賃値下げや空室損失、突発的な修繕などにも十分耐えることができます。

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