買い付け証明書を出す時に備考欄には「融資特約なし」と必ず書く事。

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200万円から6年で20億円!  売却から逆算思考する不動産投資

一棟マンションを狙うなら

一棟マンションの売主は個人よりも一般法人よりも
不動産投資ファンドやマンション建築業者が多い。
個人のオーナーは現在不動産のローンは返済に対して、
期間的な猶予を与えられているため
売らざるを得ない人が出にくいので
ファンド物件を扱っている業者とのパイプを持つと情報が得やすい。

出口戦略

ファンドが狙い目。
景気が盛り返すとファンドが新たに立地が良い築浅物件を購入しだす。
そこが所有者にとっての売り時。

相続対策としてのマンション投資

築浅の一棟マンションを購入する層には相続対策が目的の人がいる。
その人たちは任意売却物件を好む。
見かけの資産を減らし、相続税を圧縮するため。
物件の市場価値と相続評価額が違うため。

土地(更地維持)投資法

駐車場として賃貸するのがほとんど。
利回りは低いが、建物の入手費用がかからないし
減価償却や修繕費も計上する必要が無い。
次の購入者が自由に建築できるので買い手が付きやすい。

いい物件を購入するテクニック

指値を入れるときの注意

業者がどんな背景で物件情報を取得しているか確認する。
根拠なく背景を無視して指値すると嫌われる。
売却理由(相続対策、金融機関から言われて、利益を出すため)を聞いて
融資を受けているのであれば、抵当権の抹消金額について大体の数字を聞く。
いつから現在の価格で販売しているか聞く。
価格と一緒に、根拠(積算評価の数字がこれだけなので、収益と返済バランスや修繕がかかるためなど)も伝える。
早い者勝ちではなく、オークション形式に値がつりあがる事もある。

買い付けを入れるときの注意点

買い付け証明書を出す時に備考欄には「融資特約なし」と必ず書く事。
融資特約とはローンが組めなかった時に買い付けをキャンセルしても違約金は発生しないこと。
融資特約をつけて買い付け証明をだしても、相手にしない売主も多い。
他から特約なしで買いたい人が出てきても断らなければならないため。

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