マイホームを買うなら住宅ローンは「返せる範囲内」で借りるのが鉄則!

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「マイホーム」を買うメリット・デメリット本当のところズバリ!

住宅ローンのポイント

住宅ローンは、銀行などの金融機関から“貸してもらえる額”と、自分が“無理なく払える額”が異なります。もしも、試算した際に「このプランでいかがでしょうか?」と提示された毎月返済額を見て、「今の家賃より高い」と思ったら、無理は禁物です!

「今の家賃より3万円程度のアップだし、家計を見直せば何とかなるかも……」という甘い考えは絶対にNG。その3万円の節約ができるのなら、すでに実行して貯金が増えているはずです。

「これまで毎月、住宅購入用の貯蓄を月3万円してきたから大丈夫だよ」という考えも、ちょっと慎重に。これから子供が大きくなると、今の住居では手狭になるから購入という人は、今後の子供の教育費負担がウナギ登りできつくなることを忘れていませんか?

これまではすべて“住宅購入用”として貯めてこられたとしても、今後は教育費などの出費で、余裕のお金はどんどん減っていく家計トレンドにあります。3万円分の余裕は、あっという間に吹っ飛んでしまうかも。その上、マンション購入のケースでは、毎月の維持費(管理費&修繕積立金)だけで1~5万円くらいは支出することに。

また、車があるご家庭の場合、立地の良い物件であれば、駐車場代もあなどれません。ローンの毎月返済額だけで予算を考えていると、あっという間に大赤字家計に陥る危険性があるのです。

では、どうすればいいのかというと、「今払っている家賃の額で住宅ローンを返済するとしたら、いくらの物件が買えるのか?」を知ることから始めてみては。次ページの図表から、今の家賃と同じ額を払った場合の「借入可能額」を確認することができます。

まずは自分の“身の丈”を知り、夢見がちな心に重石を置く姿勢が大切です。

「今払っている家賃内で返済するとしたら、いくらの物件が買えるのか?」を考える

「頭金」は多いに越したことはありません。それなら、「無理なく買える家の値段は、いったいいくら……?」

その答えは、先の「借入可能額」に「頭金」を足した合計額です。「頭金」とは、物件価格のうち“現金”で支払う部分のことです。最近は、「頭金ゼロでもOK!」という物件も多く見かけるようになりましたが、それでもやはり、頭金は多いに越したことはありません。

頭金が多いのと少ないのとでは、同じ価格の家を買うのでも、その後の長いローン返済期間を考えると、天と地ほどの差が出るのです。頭金をたくさん用意できた人は、住宅ローンもラクラクゆとりを持って、毎月返済していけます。けれども、頭金がゼロや少額だった人は、たくさん借り入れた分だけたくさん利息が上乗せされて、キツキツなローン返済生活が待っています。

利息をたくさん払う分だけ、手元のお金のゆとりが減るので、貯蓄もなかなか増えません。金銭面だけでなく、精神的にもかなり厳しくなるのは明らかです。逆の見方をすると、貸す側の金融機関も、「頭金を2割以上用意できる人に貸したい」というのが本音です。

たとえば、ローン金利を見ると、頭金が2割以上ある人には、そうでない人に比べて優遇した金利を設定している金融機関がたくさんあります。なぜかというと、金融機関にとって、まさかのときの「担保割れ」のリスクが少なくてすむからです。

「担保割れ」というのは、担保として提供されたものの価値が不足になること。ローン返済の滞納が続くと、物件を競売にかけるなどして処分し、それを融資金に充当することになります。そのときに、処分して得たお金だけでは、ローン残債のすべてを帳消しにすることができない状態……それが「担保割れ」です。

住まいの価値が目減りしていても、ある程度頭金が入れてあれば、銀行としては、ローン残債分の焦げ付きの危険性が少ないと考えているのです。つまり、頭金が多くある融資先(すなわち、ローンを借りる私たち)は、不良債権化する可能性が少なくてすむ、ということです。

ここでいう“ある程度の頭金”とは、「物件価格の2割」としているところが多いのですが、これにこだわる必要はそれほどありません。一つの目安にしておけばよいでしょう。要は、無理をしない額の頭金を入れておくことで、あとあとのローン返済額をキツキツにしないことが大切です。

毎月返済額は「税込み収入」から算出されるのでお忘れなく

たくさんお金を貸してくれると聞けば、自分を高く評価してもらったようでまんざらでもなく、うれしいものです。金融機関がお金を貸してくれる目安は、年収400万円以上の人の場合は、おおむね「年収負担率で35%まで」です(年収400万円未満の人の場合は、金融機関によって異なりますが、年収によって20%や25%程度です)。

たとえば、年間の住宅ローン返済額合計が180万円(1カ月当たり15万円)とすると、年収600万円の会社員の「年収負担率」は、「180万円÷600万円=30%」と計算します。金利3%、30年返済なら、年間返済額180万円のプランでいくらまで住宅ローンが借りられるかというと、3557万円になります。

「それなら、結構いいマンションが買えるかも!」と乗り気になった人は、ちょっと待って!「年収負担率」ではじき出された数字の額で、本当に返済していけるかどうか、手取りベースでの検証が大事です。

なぜなら、たとえ年収が600万円だとしても、それは“税込み”の収入。ここから、健康保険が約25万円、厚生年金が約45万円、所得税・住民税で約25万円などが差し引かれてしまいます(会社や住む地域によって異なります)。つまり、実際に自分の自由になるお金は“手取り”の500万円程度。

これを踏まえて手取り500万円をざっくりしたイメージで考えると、「毎月の手取り給料が30万円、ボーナス(年2回の合計)が140万円」といったところですね。もちろん、各ご家庭で配分は違うとは思いますが、このイメージをもとに、ちゃんと払えるか見てみます。

年間で180万円のローン返済額ということは、毎月返済額で考えれば月15万円ですから、手取り30万円の半分が住居費で消えてしまう計算に……。ちょっと怖いと思いませんか?
家計の管理は人それぞれ。毎月いくらなら返していけるかは、あくまで自己責任で判断するしかありません。

でも、「額面(税込み収入)ベース」で算出された「年収負担率」を鵜呑みにしないで、税金を引いた「手取りベース」で大丈夫なのか、ひと手間かけて再確認しておきたいところです。 ポイント

感想

個人的にかなり参考になった本。この著者のシリーズはわかりやすいので、マイホームやマンション購入前に読んでおきたいおすすめの本です。

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