コワ~い不動産の話。物件を買う時に気をつけること、トラブルに備えること。

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コワ~い不動産の話 (宝島SUGOI文庫 A た 5-1)

物件を買う時に気をつけること

以下の5つの条件に当てはまる三階建ては、100%欠陥住宅。

 「1.準防火地域である」
 「2.2000年以前竣工」
 「3.中小不動産業者が売主で中小工務店が建設」
 「4.確認申請書第二面の工事監理者欄が空白」
 「5.検査済証がない」

3月期完成マンションは要注意

  • 買い主の多い引越しシーズンに合わせた3月期完成マンションは、無理な工期設定を組むことが多い。また、多くのデベロッパーは、決算期に合わせて売上の計上を図る。そのため、欠陥・不具合は、3月と8月の竣工物件に偏っている。

建築制限付物件は再建築不可物件

  • 建築制限付物件は現行の建築基準法に抵触しており、すでに建っている現状の建物に住むことは許されているが、再建築不可物件

機械式駐車場は高くつく。

  • 機械式駐車場は、メンテナンスと補修に費用がかかる。15年から20年で機械を入れ替える必要があるが、この費用が1台当たり100万円前後の改修費がかかる

マンションの最上階は危険

  • マンションの最上階がもっとも泥棒に狙われる。付近の建物からの見通しも悪く、人の通行も少ないので、時間をかけて堂々とピッキングして、玄関から侵入することも可能

1976年より前のマンションに気をつける

  • 1981年の新耐震基準が定められる以前の建築物はほとんどが「既存不適格建物」。日影規制が導入される1976年前のマンションは、現状と同じ大きさや広さに建て替えができない

管理費・修繕費は物件価格の20%前後を占めることも。

  • マンションの管理費・修繕費は新築マンション分譲価格の0.5~0.6%で推移。これを35年ローンを組んで、35年居住するとして計算すると、物件価格の20%前後を占める

10階以上は子育てに向かない?

  • 「10階以上の高層階に住む緊張しやすい女性の63.7%が流産・早産を経験したことがある」というデータが発表されている。イギリスでは1970年代から子育て世代の低層住宅居住を自治体主導で推進。スウェーデンでも高層住宅は子育てに向かないという価値観が浸透

トラブルに備える

一番多いのは水のトラブル

  • 雨漏りがしやすい事例は、設計事務所に依頼したときによくあるトラブル。作品意識が高く、現場を知らない建築士が設計する場合は見栄ばかりこだわる。にもかかわらず、不具合、欠陥が出ても経済的ゆとりのないところが多く、白旗をあげられてしまう
  • 外断熱工法が正しく施工されていないための結露も多い。雨漏りのダメージは一部だが、結露は壁一面を内側から侵食する。壁紙が浮いてきた時はすでに遅し。もはや、家全体がカビに汚染されていることになる。結露を甘く見てはいけない

沈下に注意する。

  • 沈下は、即時沈下と圧密沈下がある。即時沈下は建設最中に発生するが、圧密沈下は、徐々に土中の水が移動し、時間をかけて沈下する。建物が傾き、家を支える基礎の亀裂を生み、窓や扉が開けづらくなる。地盤沈下しても業者に責任を問えないので注意が必要

シロアリに注意する。

  • シロアリの巣食う中古物件を買ったが最後、購入者側がいくらクレームを言っても、販売した側は「現況有姿」(現在の状態を優先して取引する業界慣例)で逃げ切ろうとする

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