ごく普通の人を富裕層に変える、不動産投資成功のルール!

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年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる!

小さく初めて大きく育てる

アパート一棟が買えない人でも
区分所有から初めて「扉の向こう側へ」行ける。
勇気を持って信じ続ける事が出来た人にだけ扉は開く。

区分不動産投資法のキモはこれ!

・優良・中古の区分不動産を見つけ出す
・現金で購入する
これを繰り返す。年収が増えたところで銀行融資を受けて一棟ものの物件を購入。

属性が合わなければ、自分の努力で上げる

融資を受ける事を一旦休止して、
給与収入と家賃収入を合算して融資が降りる年収になればいい。
借金なしで区分不動産を購入した場合
・家賃収入の50~60%が給与収入に合算される
・物件の固定資産税評価額程度が保有資産として評価される

狙うは100万円~500万円の中古物件

150万円のワンルームと毎年2部屋ずつ購入する 

一室年間26万円の収入
三年目で最初の物件の価格よりも家賃収入が多くなる。

3年目~5年目は一年に3部屋買う

11年目には年間キャッシュフローが1000万円達成できる。
これはアインシュタインが言った20世紀最大の発見である複利の効果。

区分不動産投資の弱点

どうしても一棟購入するよりスピードが遅い。
しかし、いざ融資を使って大物を買おうとする時ストレスが少ない。

不動産に重要な事柄とメリット

ともかく立地が魅力的

立地のよさ=賃貸ニーズの高さ=空室リスクの減少
心配しなくても一般的に区分不動産は
個人で入手できないような立地の抜群にいいことが多い。

総人口が減っても大丈夫

都市型の立地のいい物件であれば、人口が減少すれば田舎から人が都市に流れる。

いつでも売れる(流動性が極めて高い)

安いので買える人が多い。
これから経済情勢が悪化して融資が受けづらくなって高いものは売りづらい。
投資用マンションでも家賃と対して変わらない金額で買えるので
賢い一般独身個人の購入者が増えている。

管理が楽

一般的にボロ物件にはクレームが多い
・雑草が生えて虫が大発生してる
・共有部のテスリや階段が錆びて落下しそう
・共有部の火災報知機が故障して鳴り続けている
・防火扉が閉まって開かなくなってしまった
・浄化槽が故障して水が垂れ流し
区分不動産は物件だけでなく、きっちりとした管理の仕組みも合わせて購入できる。
室内の占有面積で起こること以外は気にする必要がない。

連帯保証人が要らない

デメリット

購入労力がかかる
成長スピードが遅い
オーナーの個性が発揮できない

区分不動産をローン購入すると信用と失う

銀行は区分所有は土地所有と見なさず、耐用年数が過ぎると価値を0と見なす。
次の物件の融資を受ける時、ローンの残高をただの負債と見なされる。

RC造を買え!

木造は耐用年数が短く、売却を考えた時に不利

耐久性が高い シロアリも心配ない

防水・防火で有利 鉄骨造は火に弱い

賃貸付けがしやすい 入居者の属性もよい

エイブル、ミニミニ、アパマンショップがある駅を選んで買え!

入居者が多いから大手不動産が出店している。

出口戦略

売却するか
一般的には、
建物を取り壊し土地だけ売る
建替えて所有する
建物を解体せずに不動産会社などに売り持分ごとの売却金を貰う。

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